Advogado para leilão de imóveis
Leilões de Imóveis
Leilão de imóveis é a venda pública de um imóvel para pagar uma dívida do proprietário, feita por ordem judicial ou pelo próprio credor, como um banco, quando o imóvel foi dado em garantia. Pode ser uma boa oportunidade de compra abaixo do valor de mercado, desde que o comprador saiba o que está arrematando. A Martins Advocacia assessora empresas e investidores de Maringá e região em leilões judiciais e extrajudiciais, da análise do edital ao registro do imóvel em nome de quem arrematou.
O desconto do leilão existe porque o risco existe. Um imóvel ocupado, uma dívida que acompanha o bem ou um processo com recurso pendente podem consumir a vantagem do preço, e é a análise jurídica antes do lance que separa um bom negócio de um problema caro.
Análise antes do lance
Antes de qualquer lance, conferimos:
- o edital: condições de pagamento, comissão do leiloeiro, débitos que ficam com o comprador e regras de desocupação;
- a matrícula: proprietário, ônus, penhoras e outras garantias registradas;
- as dívidas de condomínio e de IPTU e quem responde por elas naquele leilão;
- a ocupação: se há morador, inquilino ou o próprio devedor no imóvel;
- o processo: se há recurso, embargos ou pedido de anulação que possa desfazer a arrematação.
Com isso, a empresa ou o investidor chega ao leilão sabendo o custo real do imóvel, e não só o valor do lance.
O custo real da arrematação
O preço do imóvel arrematado não é só o lance. Entram a comissão do leiloeiro, normalmente de 5% sobre o valor da arrematação, o ITBI cobrado pelo município, as custas de registro e, conforme o edital, os débitos que fiquem com o comprador, além de eventual reforma e do tempo e do custo da desocupação. Montamos essa conta antes do leilão, para que o lance máximo seja definido pelo custo total, e não pelo desconto anunciado.
Leilão judicial e extrajudicial
O leilão judicial acontece dentro de um processo, normalmente uma execução, e segue o Código de Processo Civil. O extrajudicial é feito pelo credor sem processo, quase sempre por um banco que financiou o imóvel com alienação fiduciária. As regras de pagamento, de débitos e de desocupação mudam de um para o outro, e o edital de cada leilão pode trazer condições próprias.
Arrematação, registro e posse
Depois do lance vencedor, acompanhamos o pagamento, a assinatura do auto de arrematação, a expedição da carta de arrematação ou da escritura e o registro na matrícula. Se o imóvel estiver ocupado e não houver saída negociada, conduzimos a desocupação: imissão na posse no leilão judicial e ação de reintegração de posse no extrajudicial.
Nossa atuação visa garantir segurança jurídica, evitar surpresas e aproveitar as oportunidades de negócio, seja na compra de ativos com valor agregado, seja na recuperação de crédito por meio da venda eficiente de bens leiloados.
Leilão para quem cobra
O leilão também serve ao credor. Quando a empresa tem a receber e o devedor tem bens, a venda em leilão é o caminho para transformar a penhora em dinheiro, trabalho que fazemos junto com a área de direito civil empresarial.
Quem compra em leilão costuma precisar também do direito imobiliário para regularizar o imóvel depois. O artigo A importância de uma assessoria jurídica para aquisição de bens através de leilões judiciais aprofunda o tema. Para analisar um edital, fale com a Martins.
Perguntas frequentes
As dúvidas mais pesquisadas sobre o tema. Para o seu caso, fale com a equipe.
FALE CONOSCOComo funciona o leilão de imóveis?
O imóvel é anunciado em edital, com data, valor mínimo e condições. No leilão, hoje quase sempre on-line, quem dá o maior lance acima do mínimo arremata o imóvel, paga o valor e a comissão do leiloeiro e recebe o documento para registrar o imóvel em seu nome. Costuma haver duas datas, e na segunda o imóvel pode ser vendido por um valor menor que o da avaliação.
O que é arrematação?
É o ato pelo qual o comprador adquire o bem em leilão, com o lance vencedor. Depois do pagamento, é assinado o auto de arrematação e, no leilão judicial, expedida a carta de arrematação, que é o documento levado ao Cartório de Registro de Imóveis para transferir a propriedade.
Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
O judicial é determinado por um juiz dentro de um processo, para pagar uma dívida do proprietário. O extrajudicial é feito pelo próprio credor, sem processo, geralmente um banco que recebeu o imóvel como garantia em alienação fiduciária. Mudam as regras de pagamento, a responsabilidade pelos débitos anteriores e o caminho para desocupar o imóvel.
Vale a pena comprar imóvel em leilão?
Pode valer, porque os preços costumam ficar abaixo do mercado. Mas o desconto precisa cobrir os custos e os riscos: comissão do leiloeiro, impostos de transferência, dívidas que acompanham o imóvel, tempo e custo da desocupação e a possibilidade de o leilão ser contestado. Com a análise feita antes do lance, dá para saber se a conta fecha.
Pode financiar imóvel de leilão?
Depende do edital. Alguns bancos permitem financiar ou parcelar os imóveis que leiloam. No leilão judicial, o Código de Processo Civil permite propor o pagamento parcelado, com pelo menos 25% de entrada e o restante em até 30 meses, garantido pelo próprio imóvel.
Quem paga as dívidas de condomínio e IPTU do imóvel de leilão?
Depende do tipo de leilão e do que diz o edital. No leilão judicial, o STJ decidiu que o arrematante não responde pelos tributos anteriores à arrematação, como o IPTU, que são pagos com o próprio valor do lance. As dívidas de condomínio acompanham o imóvel e podem ficar com o comprador quando o edital as menciona. Por isso a leitura do edital vem antes do lance.