La importancia de un contrato de compraventa bien elaborado
- Elton Martins
- 08:13
El municipio de Maringá y la región noroeste de Paraná cuentan hoy con un mercado inmobiliario cada vez más atractivo, con inmuebles para todo tipo de personas, muchos barrios bien ubicados que ofrecen buena calidad de vida y diversas opciones de ocio, la posibilidad de acceder a la tan soñada vivienda propia e innumerables oportunidades de inversión.
Una vez identificado su inmueble, es necesario celebrar el contrato de compraventa, en el que deben constar todas las cláusulas de la negociación: precio, plazo, forma de pago, medidas, situación y condiciones actuales del inmueble, plazo de entrega, escrituración y la identificación completa de las partes y de sus cónyuges, si los hubiera.
Cada tipo de negociación requiere un tipo de contrato, y se necesitan algunas orientaciones para que la compraventa se realice de forma segura, evitando inconvenientes que van desde pendientes administrativos hasta judiciales, como cuando el inmueble ya fue dado en garantía o incluso embargado. De ahí la necesidad de una asesoría inmobiliaria competente, que elimine posibles errores y vicios que puedan comprometer su adquisición.
Documentación necesaria para comprar un inmueble
Aunque parezca burocrática, la documentación de las partes es de suma importancia, porque permite analizar la situación civil, judicial y financiera de cada una. Si algún certificado resulta positivo, es indicio de riesgo de perder el inmueble objeto de la compraventa.
| Documento | Dónde se obtiene | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Acta de nacimiento o de matrimonio | Registro Civil | Muestra la situación civil de las partes y quién debe firmar junto (cónyuge) |
| Certificados negativos | Justicia común, Justicia laboral y Justicia federal | Reducen las posibilidades de que el comprador pierda el inmueble por deudas o procesos del vendedor |
| Certificado de interdicción y tutela, cuando corresponda | Registro Civil | Comprueba que el propietario tiene capacidad jurídica para vender |
| Matrícula actualizada del inmueble | Registro de la Propiedad Inmobiliaria | Verifica si hay gravámenes, como hipoteca, embargo o enajenación fiduciaria |
El contrato de compraventa de inmuebles
El contrato de compraventa de bienes inmuebles es el registro formal del negocio celebrado entre comprador y vendedor sobre un determinado bien. Comprueba el negocio y establece todas las reglas pactadas, los plazos y las condiciones, aportando estabilidad a los trámites fundamentales de la operación.
Para que el negocio sea efectivo, el contrato debe cumplir requisitos previstos en la legislación: capacidad de los contratantes, forma prescrita o no prohibida por la ley y objeto lícito, posible, económicamente apreciable, determinado o determinable, evitando así vicios que puedan anular el negocio. La ausencia de cualquiera de estas condiciones genera un vicio que puede llevar a la invalidez del negocio jurídico, con perjuicios, en la mayoría de los casos financieros, tanto para el comprador como para los vendedores.
Es uno de los contratos más importantes, ya que incluye el relevamiento de los documentos del inmueble, del vendedor y del comprador, además de los riesgos de la propia negociación y de acciones judiciales. Por eso es muy importante una verificación previa con un especialista en derecho inmobiliario, lo que llamamos due diligence.
El contrato no transfiere la propiedad
Es fundamental saber que el contrato de compraventa no transfiere la propiedad del inmueble. Según la legislación brasileña, la propiedad solo se transfiere con la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, que se hace mediante una Escritura Pública de Compraventa.
Escritura pública e inscripción registral
La Escritura Pública de Compraventa, otorgada ante una Notaría, da validez formal a la compraventa y mayor seguridad jurídica a los interesados. Es obligatoria para negocios de valor superior a 30 salarios mínimos, según el artículo 108 del Código Civil brasileño.
Este documento genera derechos, pero la transferencia de la propiedad ocurre con la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Quien compra un inmueble inscrito adquiere la propiedad plena; quien compra un inmueble sin esa inscripción adquiere solamente la posesión. Sin la inscripción, usted tendrá solo la posesión y el uso del inmueble, pero no será oficialmente suyo.
El contrato privado puede utilizarse siempre que la ley lo permita expresamente; en los negocios inmobiliarios, solo para operaciones de valor inferior a 30 salarios mínimos. Y el contrato privado de compraventa, con o sin certificación de firmas, no tiene fe pública: no tiene la forma ni produce los efectos jurídicos de la escritura pública.
Otros contratos inmobiliarios
Existen además otros tipos de contratos privados para cada situación: contrato de promesa de compraventa, contrato de compraventa en pozo y contrato de alquiler inmobiliario (residencial y comercial).
Un contrato bien estructurado garantiza los derechos y deberes de compradores y vendedores y es una pieza fundamental de la operación: además de involucrar valores altos, en él consta el detalle de todo el negocio.
Nuestro equipo es especialista en Derecho Inmobiliario, Registral e Inversiones Inmobiliarias, y puede asesorarlo en la adquisición de su inmueble, ya sea para vivienda o inversión, desde el contrato de compraventa hasta la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
Estamos a su disposición para atenderlo.